Start› Ratgeber› Grundsteuerbefreiung nach §§ 3 bis 8 GrStG

Grundsteuerbefreiung nach §§ 3 bis 8 GrStG

Lesezeit: 8 Minuten · Stand: 26. September 2026

Das Grundsteuergesetz kennt einen geschlossenen Block von Vorschriften zur
Grundsteuerbefreiung. Er ist enger gefasst, als die Stichworte Kirche, Schule und
Krankenhaus vermuten lassen: Über die Steuerfreiheit entscheiden nicht Träger und Zweck
allein, sondern zusätzlich die Zurechnung, die Unmittelbarkeit und die räumliche
Abgrenzung.

Wer nach § 3 GrStG eine Grundsteuerbefreiung erhält

§ 3 Abs. 1 GrStG knüpft an den Rechtsträger und den Zweck zugleich an. Befreit ist
Grundbesitz einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts, der für einen
öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird — ausgenommen Grundbesitz von
Berufsvertretungen, Berufsverbänden und Kassenärztlichen Vereinigungen. Weiter erfasst
sind Grundbesitz des Bundeseisenbahnvermögens für Verwaltungszwecke, Grundbesitz für
gemeinnützige oder mildtätige Zwecke sowie Grundbesitz von Religionsgesellschaften des
öffentlichen Rechts für religiöse Unterweisung, Wissenschaft, Unterricht, Erziehung oder
die eigene Verwaltung.

Entscheidend ist der zweite Satz des Absatzes: Der Grundbesitz muss ausschließlich
demjenigen zuzurechnen sein, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem
anderen nach den Nummern 1 bis 6 begünstigten Rechtsträger. Wer also von einem privaten
Eigentümer mietet, erfüllt den Tatbestand nicht — mit einer Ausnahme: Bei einer
öffentlich-privaten Partnerschaft gilt die Zurechnungsregel nicht, wenn die Übertragung
auf den Nutzer am Ende des Vertragszeitraums vereinbart ist. Wer
Steuerschuldner ist, folgt daneben aus § 10
GrStG.

§ 3 Abs. 2 GrStG bestimmt, was öffentlicher Dienst oder Gebrauch ist: die hoheitliche
Tätigkeit oder der bestimmungsgemäße Gebrauch durch die Allgemeinheit, wobei ein Entgelt
nicht in Gewinnabsicht gefordert werden darf. Absatz 3 nimmt Betriebe gewerblicher Art von
juristischen Personen des öffentlichen Rechts ausdrücklich aus. Ein kommunales
Schwimmbad in dieser Rechtsform erfüllt den Tatbestand damit nicht über § 3 Abs. 1
Nr. 1 GrStG.

Was § 4 GrStG unabhängig vom Träger befreit

§ 4 GrStG greift, soweit sich nicht bereits aus § 3 GrStG eine Grundsteuerbefreiung ergibt, und
stellt auf den Gegenstand ab. Befreit sind unter anderem dem Gottesdienst gewidmeter
Grundbesitz, Bestattungsplätze, die dem öffentlichen Verkehr dienenden Straßen, Wege,
Plätze, Wasserstraßen, Häfen und Schienenwege samt unmittelbar dienenden Bauwerken, die
notwendigen Flächen auf Verkehrsflughäfen und Verkehrslandeplätzen sowie fließende
Gewässer und ihre Sammelbecken.

Zwei Tatbestände tragen eine zusätzliche Bedingung. Grundbesitz für Wissenschaft,
Unterricht oder Erziehung ist nach § 4 Nr. 5 GrStG nur befreit, wenn die Landesregierung
oder eine von ihr beauftragte Stelle anerkannt hat, dass der Benutzungszweck im Rahmen der
öffentlichen Aufgaben liegt. Grundbesitz für ein Krankenhaus ist nach § 4 Nr. 6 GrStG nur
befreit, wenn das Krankenhaus im Kalenderjahr vor dem Veranlagungszeitpunkt die
Voraussetzungen des § 67 Abs. 1 oder 2 AO erfüllt hat. In beiden Fällen gilt zudem die
Zurechnungsregel: Der Grundbesitz muss dem Nutzer oder einer juristischen Person des
öffentlichen Rechts zuzurechnen sein.

Warum Wohnungen nie befreit sind

§ 5 GrStG regelt den Fall, dass begünstigt genutzter Grundbesitz zugleich Wohnzwecken
dient. Absatz 1 lässt die Befreiung dann nur für vier Gruppen bestehen:
Gemeinschaftsunterkünfte der Bundeswehr, ausländischer Streitkräfte, internationaler
militärischer Hauptquartiere, der Bundespolizei, der Polizei und des sonstigen
Schutzdienstes; Wohnräume in Schüler-, Ausbildungs- und Erziehungsheimen sowie Prediger-
und Priesterseminaren, wenn die Unterbringung für den Zweck erforderlich ist; Wohnräume,
wenn der begünstigte Zweck nur durch ihre Überlassung erreicht werden kann; und
Bereitschaftsräume, sofern sie nicht zugleich die Wohnung des Inhabers darstellen.

Absatz 2 setzt dem eine Grenze, die keinen Ausnahmevorbehalt kennt: „Wohnungen sind
stets steuerpflichtig, auch wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen.“ Eine
abgeschlossene Wohnung im Gebäude einer befreiten Einrichtung bleibt damit
grundsteuerpflichtig. Für Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener enthält § 3
Abs. 1 Nr. 5 GrStG eine eigene Regelung und nimmt § 5 GrStG insoweit ausdrücklich aus.
Die Abgrenzung zwischen
Wohngrundstück und
Nichtwohngrundstück ist davon zu
unterscheiden; sie betrifft die Bewertung, nicht die Befreiung.

Wann die Grundsteuerbefreiung beginnt und wie weit sie reicht

§ 7 Satz 1 GrStG verlangt, dass der
Steuergegenstand für den begünstigten Zweck
unmittelbar benutzt wird. Satz 2 zieht den Beginn nach vorn: Unmittelbare
Benutzung liegt vor, sobald der Steuergegenstand für den begünstigten Zweck hergerichtet
wird. Die Befreiung setzt damit nicht erst mit der Aufnahme des Betriebs ein, sondern
bereits mit dem Herrichten. Ein bloßer Leerstand oder eine Absichtserklärung genügt
nicht.

§ 8 GrStG beantwortet die Frage nach dem Umfang. Wird ein räumlich abgegrenzter Teil
des Steuergegenstandes begünstigt genutzt, ist nach Absatz 1 nur dieser Teil steuerfrei.
Fehlt die räumliche Abgrenzung — dient also derselbe Raum beiden Zwecken —, ist der
Gegenstand oder Teil nach Absatz 2 nur dann befreit, wenn die begünstigten Zwecke
überwiegen. Eine anteilige Aufteilung sieht Absatz 2 nicht vor; es entscheidet das
Überwiegen.

Für land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundbesitz gilt § 6 GrStG. Dient
begünstigter Grundbesitz zugleich der Land- und Forstwirtschaft, bleibt die Befreiung nur
in drei Fällen: bei Lehr- oder Versuchszwecken, bei Nutzung als Übungs- oder Flugplatz
durch die genannten Streitkräfte und Schutzdienste sowie bei Grundbesitz, der unter § 4
Nr. 1 bis 4 GrStG fällt. Zur Abgrenzung der Steuerarten siehe
Grundsteuer A und
Grundsteuer B.

Was beim Wegfall der Grundsteuerbefreiung geschieht

Entfällt der Befreiungsgrund, wird der Steuermessbetrag nach § 18 Abs. 2 GrStG
nachträglich festgesetzt, sofern der Grundsteuerwert bereits festgestellt ist.
Nachveranlagungszeitpunkt ist nach § 18 Abs. 3 Nr. 2 GrStG der Beginn des Kalenderjahres,
das auf den Wegfall folgt. Tritt umgekehrt ein Befreiungsgrund für den ganzen
Steuergegenstand ein, wird der Messbetrag nach § 20 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a GrStG
aufgehoben, mit Wirkung vom Beginn des folgenden Kalenderjahres.

Dazu tritt eine Anzeigepflicht. Nach § 19 Abs. 1 GrStG hat jede Änderung in der
Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen eines ganz oder teilweise befreiten
Steuergegenstandes, die zu einer Änderung oder zum Wegfall der Befreiung führen kann,
derjenige anzuzeigen, der nach § 10 GrStG als Steuerschuldner in Betracht kommt. Die
Anzeige ist nach § 19 Abs. 3 GrStG eine Steuererklärung im Sinne der Abgabenordnung und
bis zum 31. März des Folgejahres zu erstatten. Die Vorgänge selbst behandelt der Ratgeber
zur Neuveranlagung. Von der Grundsteuerbefreiung
zu unterscheiden ist der Erlass, der eine bestehende
Steuerpflicht voraussetzt.

Wie stark der Hebesatz nach dem Wegfall wirkt

Solange eine Grundsteuerbefreiung greift, spielt der Hebesatz der Gemeinde keine Rolle — es
entsteht kein Steuermessbetrag, auf den er angewendet werden könnte. Entfällt die
Grundsteuerbefreiung, greift er mit seiner ganzen Spanne.

Welcher Satz für eine bestimmte Gemeinde gilt, steht auf der jeweiligen Gemeindeseite
mit Berichtsjahr und Fundstelle; nachrechnen lässt sich der Betrag mit dem
Grundsteuer-Rechner. Verbindlich ist allein der
Bescheid. Die Kette von der Bewertung bis zur Festsetzung zeigt der
Abschnitt zur Grundsteuer.

Häufige Fragen zur Grundsteuerbefreiung

Ist das Pfarrhaus von der Grundsteuer befreit?
Für Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener enthält § 3 Abs. 1 Nr. 5 GrStG
einen eigenen Tatbestand und nimmt § 5 GrStG insoweit aus. Ohne diesen Tatbestand bleiben
Wohnungen nach § 5 Abs. 2 GrStG stets steuerpflichtig.

Was gilt, wenn ein Gebäude teils begünstigt genutzt wird?
Bei räumlicher Abgrenzung ist nach § 8 Abs. 1 GrStG nur der abgegrenzte Teil steuerfrei.
Ohne Abgrenzung ist der Gegenstand nach Absatz 2 nur befreit, wenn die begünstigten
Zwecke überwiegen.

Reicht es, ein Gebäude für den begünstigten Zweck zu planen?
Nein. § 7 Satz 1 GrStG verlangt unmittelbare Benutzung; sie liegt nach Satz 2 vor, sobald
der Steuergegenstand für den Zweck hergerichtet wird.

Ist gemieteter Grundbesitz einer gemeinnützigen Einrichtung befreit?
Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG muss der Grundbesitz dem begünstigten Nutzer oder einem
anderen begünstigten Rechtsträger zuzurechnen sein. Satz 3 nimmt davon die
öffentlich-private Partnerschaft mit vereinbarter Übertragung am Vertragsende aus.

Sind kommunale Betriebe gewerblicher Art befreit?
Nach § 3 Abs. 3 GrStG ist bei Betrieben gewerblicher Art ein öffentlicher Dienst oder
Gebrauch nicht anzunehmen. Der Tatbestand des § 3 Abs. 1 Nr. 1 GrStG greift dort also
nicht.

Muss der Wegfall einer Befreiung gemeldet werden?
§ 19 Abs. 1 GrStG begründet eine Anzeigepflicht für Änderungen in Nutzung oder
Eigentumsverhältnissen, die zur Änderung oder zum Wegfall der Befreiung führen können.
Die Frist endet nach § 19 Abs. 3 GrStG am 31. März des Folgejahres.

Stand dieser Seite: 26. September 2026. hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage
mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung und keine Rechtsberatung. Ob
ein Tatbestand der Grundsteuerbefreiung in einer konkreten Lage erfüllt ist, welche Anerkennung
erforderlich ist und welche Frist läuft, entscheidet die zuständige Stelle; zuständig sind
das Finanzamt für den Steuermessbetrag und die hebeberechtigte Gemeinde für die
Festsetzung. Einzelne Länder weichen bei den Veranlagungsvorschriften durch Landesgesetz
ab.