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Neuveranlagung der Grundsteuer: §§ 17 bis 20 GrStG

Lesezeit: 7 Minuten · Stand: 26. September 2026

Ein neuer Grundsteuerbescheid ohne geänderten Hebesatz wirkt auf den
ersten Blick unerklärlich. Die Ursache liegt regelmäßig eine Stufe früher: Das Finanzamt
hat den Steuermessbetrag neu festgesetzt. Das Grundsteuergesetz kennt dafür drei
Vorgänge mit eigenen Zeitpunkten — und einen vierten Fall, der gar keiner davon ist.

Was eine Neuveranlagung auslöst

Die Neuveranlagung knüpft an das Bewertungsverfahren an. Wird eine Wertfortschreibung
nach § 222 Abs. 1 BewG oder eine Art- oder Zurechnungsfortschreibung nach § 222 Abs. 2
BewG durchgeführt, so wird der Steuermessbetrag nach § 17 Abs. 1 GrStG auf den
Fortschreibungszeitpunkt neu festgesetzt. Ändert sich also der
Grundsteuerwert, die Grundstücksart oder die
Zurechnung an einen anderen Eigentümer, folgt daraus zwingend ein neuer Messbetrag.

§ 17 Abs. 2 GrStG erfasst zwei weitere Fälle. Nach Nummer 1 wird neu festgesetzt,
wenn dem Finanzamt Gründe bekannt werden, die im Feststellungsverfahren über den
Grundsteuerwert nicht zu berücksichtigen sind — dazu gehört etwa eine geänderte
Steuermesszahl. Nach Nummer 2 wird neu
festgesetzt, wenn die letzte Veranlagung fehlerhaft ist; § 176 AO ist dabei entsprechend
anzuwenden, und zwar nur für Veranlagungszeitpunkte vor der Verkündung der maßgeblichen
Entscheidung eines obersten Bundesgerichts.

Welcher Zeitpunkt für die Neuveranlagung gilt

Der Neuveranlagung werden nach § 17 Abs. 3 Satz 1 GrStG die Verhältnisse im
Neuveranlagungszeitpunkt zugrunde gelegt, und dieser Zeitpunkt richtet sich nach dem
Anlass. Bei einer Fortschreibung ist es der Beginn des Kalenderjahres, auf das die
Fortschreibung durchgeführt wird. Bei Gründen außerhalb des Feststellungsverfahrens ist
es der Beginn des Kalenderjahres, auf das sich erstmals ein abweichender Messbetrag
ergibt.

Beim Fehlerfall trennt das Gesetz nach der Richtung: Der Neuveranlagungszeitpunkt ist
der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird — bei einer
Erhöhung des Messbetrags jedoch frühestens der Beginn des Kalenderjahres, in dem
der Steuermessbescheid erteilt wird, § 17 Abs. 3 Nr. 3 GrStG. Eine Korrektur nach oben
wirkt damit nicht weiter zurück als eine Korrektur nach unten.

Wann eine Nachveranlagung an die Stelle tritt

Die Nachveranlagung betrifft nicht die Änderung, sondern das Hinzukommen. Wird eine
Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 BewG durchgeführt, so wird der Steuermessbetrag nach
§ 18 Abs. 1 GrStG auf den Nachfeststellungszeitpunkt nachträglich festgesetzt. Der
zweite Fall steht in § 18 Abs. 2 GrStG: Der Messbetrag wird auch dann nachträglich
festgesetzt, wenn der Grund für die Befreiung des Steuergegenstandes wegfällt, der
maßgebende Grundsteuerwert nach § 13 Abs. 1 GrStG aber bereits festgestellt ist.

Der Nachveranlagungszeitpunkt ist in diesem zweiten Fall der Beginn des
Kalenderjahres, das auf den Wegfall des Befreiungsgrundes folgt. Wer also im Laufe eines
Jahres die Voraussetzungen einer Befreiung verliert, wird nach § 18 Abs. 3 Nr. 2 GrStG
erst ab dem folgenden Jahr veranlagt. Wer nach § 10 GrStG
Steuerschuldner ist, ergibt sich aus der
Zurechnung.

Was angezeigt werden muss und bis wann

§ 19 GrStG begründet zwei Anzeigepflichten. Nach Absatz 1 ist jede Änderung in der
Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen eines ganz oder teilweise befreiten
Steuergegenstandes anzuzeigen, die zu einer Änderung oder zum Wegfall der Befreiung
führen kann. Nach Absatz 2 ist der Wegfall der Voraussetzungen für die ermäßigte
Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 bis 5 GrStG anzuzeigen. Verpflichtet ist jeweils, wer
nach § 10 GrStG als Steuerschuldner in Betracht kommt.

Diese Anzeigen sind nach § 19 Abs. 3 Satz 1 GrStG Steuererklärungen im Sinne der
Abgabenordnung und elektronisch nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz zu übermitteln.
Die Frist endet nach Satz 2 am 31. März des Jahres, das auf das Kalenderjahr der
Änderung oder des Wegfalls folgt. Auf Antrag kann die Finanzbehörde zur Vermeidung
unbilliger Härten auf die elektronische Übermittlung verzichten; dann gilt der amtliche
Vordruck mit eigenhändiger Unterschrift, § 19 Abs. 3 Satz 3 GrStG.

Wann der Steuermessbetrag aufgehoben wird

§ 20 Abs. 1 GrStG nennt drei Fälle: die Aufhebung des Grundsteuerwerts, den Eintritt
eines Befreiungsgrundes für den ganzen Steuergegenstand und die fehlerhafte Festsetzung
des Messbetrags. Die Wirkung unterscheidet sich je Fall. Bei Aufhebung des
Grundsteuerwerts wirkt sie vom Aufhebungszeitpunkt nach § 224 Abs. 2 BewG an, beim
Befreiungsgrund vom Beginn des folgenden Kalenderjahres, beim Fehler vom Beginn des
Kalenderjahres der Kenntnis.

Ein Sonderfall betrifft alle drei Vorgänge gleichermaßen: Treten die Voraussetzungen
im Zeitraum zwischen Hauptveranlagungszeitpunkt und dem Wirksamwerden der Messbeträge
nach § 16 Abs. 2 GrStG ein, wird der Vorgang auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens
vorgenommen — so bestimmen es § 17 Abs. 4, § 18 Abs. 4 und § 20 Abs. 3 GrStG
gleichlautend. Nach § 21 GrStG können Bescheide über Neuveranlagung oder Nachveranlagung
schon vor dem maßgebenden Veranlagungszeitpunkt erteilt werden; sie sind zu ändern oder
aufzuheben, wenn sich bis dahin abweichende Änderungen ergeben.

Welche Länder von §§ 17 bis 20 GrStG abweichen

Das Grundsteuergesetz gilt nicht überall unverändert. Die Fußnoten zu den Vorschriften
weisen zwei Abweichungen aus. Hamburg weicht bei §§ 17, 18, 19 und 20 GrStG durch das
Hamburgische Grundsteuergesetz vom 24. August 2021 ab, mehrfach geändert, zuletzt durch
Gesetz vom 19. Dezember 2024. Niedersachsen weicht bei § 19 GrStG durch das
Niedersächsische Grundsteuergesetz vom 7. Juli 2021 ab, geändert durch Gesetz vom
20. Mai 2022. Für weitere Länder sind zu diesen Vorschriften keine Abweichungen
vermerkt.

Erstreckt sich ein Steuergegenstand über mehrere Gemeinden, tritt zusätzlich die
Zerlegung hinzu: Nach § 22 Abs. 1 GrStG ist der
Steuermessbetrag anteilig zu zerlegen. Zerlegungsmaßstab ist bei Grundstücken nach
Absatz 3 das Verhältnis der Flächengrößen, bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
nach Absatz 2 der Gemeindeanteil am Grundsteuerwert. Entfällt auf eine Gemeinde ein
Anteil von weniger als 25 Euro, wird er nach Absatz 4 der Gemeinde mit dem größten
Anteil zugewiesen.

Wie sich ein neuer Messbetrag auf den Zahlbetrag auswirkt

Der Steuermessbetrag ist die Größe, auf die die Gemeinde ihren Hebesatz anwendet. Eine
Neuveranlagung ändert also nicht den Hebesatz, sondern die Zahl, mit der er multipliziert
wird. Wie stark sich das auswirkt, hängt vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.

Die Werte der eigenen Gemeinde stehen auf der jeweiligen Gemeindeseite mit
Berichtsjahr und Fundstelle; nachrechnen lässt sich der Betrag mit dem
Grundsteuer-Rechner. Verbindlich ist allein der
Bescheid. Einen Überblick über die Kette von der Bewertung bis zur Festsetzung gibt der
Abschnitt zur Grundsteuer, und wann die festgesetzte Steuer
zu zahlen ist, behandelt der Ratgeber zur
Fälligkeit der Grundsteuer.

Häufige Fragen zur Neuveranlagung

Was unterscheidet Neuveranlagung und Nachveranlagung?
Die Neuveranlagung nach § 17 GrStG setzt einen bestehenden Messbetrag neu fest, etwa nach
einer Fortschreibung. Die Nachveranlagung nach § 18 GrStG setzt einen Messbetrag
nachträglich erstmals fest, etwa nach einer Nachfeststellung oder wenn ein
Befreiungsgrund wegfällt.

Kann eine Neuveranlagung rückwirkend erhöhen?
Bei einer fehlerhaften letzten Veranlagung ist der Zeitpunkt nach § 17 Abs. 3 Nr. 3
GrStG der Beginn des Kalenderjahres der Kenntnis, bei einer Erhöhung jedoch frühestens
der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Bescheid erteilt wird.

Bis wann ist eine Änderung anzuzeigen?
Bis zum 31. März des Jahres, das auf das Kalenderjahr der Änderung folgt, § 19 Abs. 3
Satz 2 GrStG. Die Anzeige ist eine Steuererklärung im Sinne der Abgabenordnung.

Wer setzt den Steuermessbetrag neu fest?
Das Finanzamt. Die Gemeinde wendet auf den neuen
Messbescheid ihren Hebesatz an und erlässt
den Grundsteuerbescheid.

Kann ein Bescheid vor dem Veranlagungszeitpunkt ergehen?
Ja. Nach § 21 GrStG können Bescheide über Neuveranlagung oder Nachveranlagung schon vor
dem maßgebenden Zeitpunkt erteilt werden; ergeben sich bis dahin Änderungen, sind sie zu
ändern oder aufzuheben.

Gilt das in allen Bundesländern gleich?
Nicht vollständig. Nach den Fußnoten des Gesetzes weicht Hamburg bei §§ 17 bis 20 GrStG
und Niedersachsen bei § 19 GrStG durch Landesgesetz ab. Für die übrigen Länder sind zu
diesen Vorschriften keine Abweichungen vermerkt.

Stand dieser Seite: 26. September 2026. hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage
mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung und keine Rechtsberatung.
Welcher Vorgang einem konkreten Bescheid zugrunde liegt, auf welchen Zeitpunkt er wirkt
und welche Frist läuft, ergibt sich aus dem Bescheid selbst; zuständig sind das Finanzamt
für den Messbetrag und die hebeberechtigte Gemeinde für die Festsetzung. Hamburg und
Niedersachsen weichen bei einzelnen der hier behandelten Vorschriften durch Landesgesetz
ab; maßgeblich ist dann die Landesfassung.