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Grundsteuerreform: warum Hebesätze nicht vergleichbar sind

Lesezeit: 9 Minuten · Stand: 25. September 2026

Ein Hebesatz von 400 % vor der Reform und 400 % danach sind zwei verschiedene Dinge. Nicht weil sich der Prozentsatz geändert hätte, sondern weil er auf eine andere Bemessungsgrundlage trifft. Wer beide Zahlen nebeneinanderstellt und daraus eine Entwicklung ableitet, rechnet mit Äpfeln und Birnen — und genau das passiert derzeit in vielen Darstellungen.

Was das Bundesverfassungsgericht beanstandet hat

Mit Urteil vom 10. April 2018 hat der Erste Senat die Vorschriften des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den alten Bundesländern für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz erklärt, und zwar jedenfalls seit Beginn des Jahres 2002.

Der Grund war nicht die Höhe der Steuer, sondern die Ungleichbehandlung. Das Gericht beanstandete das Festhalten am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 — im Beitrittsgebiet sogar 1935. Über Jahrzehnte hatten sich die tatsächlichen Werte völlig unterschiedlich entwickelt, die festgestellten Einheitswerte aber nicht. Dem Gesetzgeber wurde aufgegeben, bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen; bis dahin durften die beanstandeten Regeln weiter angewandt werden.

Was sich zum 1. Januar 2025 geändert hat

An die Stelle des Einheitswerts trat der Grundsteuerwert. Er wird nach neuen Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt und war erstmals auf den 1. Januar 2022 festzustellen. Angewandt wird er seit dem 1. Januar 2025.

Der Rechenweg selbst blieb dreistufig: Wert mal Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, Messbetrag mal Hebesatz ergibt die Steuer. Verändert haben sich die ersten beiden Größen. Die Steuermesszahlen wurden deutlich abgesenkt, weil die neuen Werte erheblich höher ausfallen als die alten Einheitswerte — für Grundstücke auf 0,31 beziehungsweise 0,34 Promille nach § 15 GrStG, für land- und forstwirtschaftliche Betriebe auf 0,55 Promille nach § 14 GrStG.

Warum die Hebesätze trotzdem verglichen werden dürfen

Innerhalb desselben Standes ist der Vergleich tragfähig. Zwei Gemeinden im selben Berichtsjahr lassen sich gegenüberstellen, weil bei beiden dieselbe Bemessungsgrundlage gilt. Unzulässig ist allein der Vergleich über den Stichtag hinweg.

Deshalb steht auf jeder Gemeindeseite dieses Portals ein Hinweis, sobald Grundsteuerwerte aus der Zeit vor 2025 gezeigt werden, und deshalb wird dort keine Differenz in Prozentpunkten über diese Grenze hinweg gerechnet. Die Einordnung innerhalb eines Standes leistet der Kreis-Hub, die bundesweite Verteilung die Rangliste der Grundsteuer B, die Werte je Gemeinde das Silo Grundsteuer.

Was die Grundsteuerreform für Eigentümer bedeutet

Für den einzelnen Bescheid heißt die Grundsteuerreform vor allem: Der Betrag kann sich in beide Richtungen verschoben haben, ohne dass die Gemeinde ihren Hebesatz angefasst hat. Ursache ist der neue Grundsteuerwert, nicht die kommunale Entscheidung.

Wer den eigenen Bescheid nachvollziehen will, braucht daher drei Dokumente: den Grundsteuerwertbescheid und den Messbescheid vom Finanzamt sowie den Steuerbescheid der Gemeinde. Nur der letzte nennt einen Zahlbetrag.

Warum sieben Länder anders rechnen

Die Grundsteuerreform ist kein einheitliches Bundesrecht geblieben. Mit der Änderung des Grundgesetzes vom 15. November 2019 erhielten die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen zu treffen. Sieben haben davon Gebrauch gemacht — teils mit einem vollständig eigenen Bewertungsmodell, teils nur mit abweichenden Steuermesszahlen.

Für die Praxis heißt das: Ein Rechner, der überall mit dem Bundesmodell rechnet, liefert in diesen Ländern ein falsches Ergebnis. Der Grundsteuer-Rechner dieses Portals sperrt die betroffenen Länder deshalb ausdrücklich, statt eine Zahl auszuweisen, die niemand gebrauchen kann.

Was Aufkommensneutralität bedeutet und was nicht

Die Reform sollte nach dem erklärten Ziel des Gesetzgebers nicht zu Mehreinnahmen führen. Erreicht werden konnte das nur über die Hebesätze: Weil die neuen Werte höher ausfallen, mussten viele Gemeinden ihre Sätze senken, um beim bisherigen Aufkommen zu bleiben.

Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es allerdings nicht. Der Hebesatz bleibt Sache der Gemeinde, gestützt auf § 25 GrStG und die kommunale Selbstverwaltung nach Artikel 28 Absatz 2 Grundgesetz. Aufkommensneutralität bezieht sich zudem auf die Summe, nicht auf den Einzelfall: Auch bei unverändertem Gesamtaufkommen verschiebt sich die Last zwischen den Grundstücken — das war der Zweck der Neubewertung.

Häufige Fragen zur Grundsteuerreform

Warum war die alte Regelung verfassungswidrig?
Wegen Ungleichbehandlung. Das Bundesverfassungsgericht beanstandete das Festhalten an den Hauptfeststellungszeitpunkten 1964 und 1935, nicht die Höhe der Steuer.

Seit wann gilt das neue Recht?
Die neuen Werte wurden auf den 1. Januar 2022 festgestellt und werden seit dem 1. Januar 2025 angewandt.

Darf man Hebesätze von 2024 und 2026 vergleichen?
Bei der Grundsteuer nicht. Die Bemessungsgrundlage ist eine andere. Bei der Gewerbesteuer besteht dieser Bruch nicht.

Mussten Gemeinden ihre Hebesätze senken?
Eine Pflicht bestand nicht. Aufkommensneutralität war ein politisches Ziel, keine gesetzliche Vorgabe.

Warum rechnet der Rechner für manche Länder nicht?
Weil dort ein eigenes Landesmodell gilt. Ein Ergebnis nach dem Bundesmodell wäre dort falsch.

Quellen

Stand dieser Seite: 25. September 2026. hebesatzatlas.de erteilt keine steuerliche Beratung. Für die Feststellung des Grundsteuerwerts und den Messbetrag ist das Finanzamt zuständig, für den Hebesatz die Gemeinde, für den Einzelfall ein steuerlicher Berater. Begriffe im Glossar, Quellenregeln unter Methodik.