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Grundsteuer in den Nebenkosten: Umlage, Schlüssel, Hebesatz
Die Grundsteuer in den Nebenkosten ist zulässig: § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung nennt sie ausdrücklich als laufende öffentliche Last des Grundstücks. Umgelegt werden darf sie nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Wie hoch der Anteil ausfällt, hängt am Hebesatz der Gemeinde — im Berichtsjahr 2024 zwischen 80 und 1.100 Prozent.
Für Mieter ist die Nebenkostenabrechnung meist die einzige Stelle, an der sie überhaupt mit der Grundsteuer in Berührung kommen. Die Steuer schuldet der Eigentümer; wirtschaftlich trägt sie über die Umlage aber häufig der Mieter. Wie das rechtlich funktioniert und warum der Betrag von Ort zu Ort so unterschiedlich ausfällt, zeigt dieser Überblick.
Die wichtigsten Punkte
- Umlagefähig nach § 2 Nr. 1 BetrKV als laufende öffentliche Last
- Nur wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart, § 556 Abs. 1 BGB
- Verteilung ohne Vereinbarung nach Wohnfläche, § 556a Abs. 1 BGB
- Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 BGB
- Grundsteuer B im Berichtsjahr 2024: Median 400 %, Spanne 80 % bis 1.100 %
Warum die Grundsteuer in den Nebenkosten stehen darf
Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 auf, welche Kosten als Betriebskosten gelten. An erster Stelle stehen die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, und dazu gehört nach dem Wortlaut namentlich die Grundsteuer. Sie ist damit ausdrücklich erfasst und nicht bloß über eine Auffangregel.
Die Verordnung allein verpflichtet aber niemanden. Nach § 556 Abs. 1 BGB müssen Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Fehlt diese Vereinbarung, bleibt die Grundsteuer beim Eigentümer. Ein Verweis im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung genügt in der Regel.
Wie die Grundsteuer auf die Mieter verteilt wird
Die Gemeinde setzt die Grundsteuer für das ganze Grundstück fest, nicht für einzelne Wohnungen. Der Vermieter muss den Betrag deshalb auf die Mietparteien verteilen. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, geschieht das nach § 556a Abs. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche.
Abgerechnet wird jährlich. Die Abrechnung muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Steigt die Grundsteuer, kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB anpassen.
Welche Rolle der Hebesatz spielt
Die Grundsteuer ergibt sich aus Messbetrag mal Hebesatz. Den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde durch Satzung. Bei gleichem Grundstück entscheidet deshalb allein der Standort darüber, wie hoch die Grundsteuer und damit der Anteil in der Abrechnung ausfällt.
| Hebesatz | Grundsteuer im Jahr | je Monat |
|---|---|---|
| 80 % (niedrigster Wert) | 80 Euro | 6,67 Euro |
| 400 % (Bundesmedian) | 400 Euro | 33,33 Euro |
| 810 % (Berlin) | 810 Euro | 67,50 Euro |
| 1.100 % (höchster Wert) | 1.100 Euro | 91,67 Euro |
Eigene Auswertung. Nach einer Auswertung von hebesatzatlas.de reichen die Hebesätze der Grundsteuer B im Berichtsjahr 2024 über 10.734 Gemeinden von 80 % bis 1.100 %, der Median liegt bei 400 %. Derselbe Messbetrag führt damit je nach Gemeinde zu einem bis zu vierzehnmal so hohen Betrag. Die Werte je Gemeinde stehen im Silo Grundsteuer, die Reihenfolge in der Rangliste der Grundsteuer B, den Rechenweg zeigt der Grundsteuer-Rechner.
Warum die Beträge seit 2025 nicht mehr vergleichbar sind
Die Tabelle zeigt einen Rechenweg, keine aktuelle Belastung. Die Hebesätze stammen aus dem Berichtsjahr 2024 und damit aus der Zeit vor der Grundsteuerreform. Seit dem 1. Januar 2025 beruht die Grundsteuer auf neu festgestellten Werten, und viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst.
Ein Vergleich der Nebenkostenabrechnung 2024 mit der von 2025 sagt deshalb wenig darüber aus, ob die Gemeinde erhöht hat. Die neue Bemessungsgrundlage kann den Betrag auch bei gleichem Hebesatz verändern. Die Hintergründe stehen im Ratgeber zur Grundsteuerreform.
Was bei Gewerbemietverträgen anders ist
Für Gewerberäume gelten die Vorschriften über die Wohnraummiete nicht unmittelbar. Welche Kosten umgelegt werden, bestimmt allein der Vertrag; die Betriebskostenverordnung gilt dort nur, wenn die Parteien auf sie verweisen. Die Grundsteuer wird in der Praxis auch bei Gewerbemieten regelmäßig vereinbart.
Häufige Fragen zur Grundsteuer in den Nebenkosten
Darf der Vermieter die Grundsteuer umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt die Grundsteuer ausdrücklich.
Nach welchem Schlüssel wird verteilt?
Ohne abweichende Vereinbarung nach der Wohnfläche, § 556a Abs. 1 BGB.
Warum zahle ich woanders viel weniger?
Weil der Hebesatz der Gemeinde entscheidet. Er reichte im Berichtsjahr 2024 von 80 bis 1.100 Prozent.
Kann der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?
Ja, nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe, § 560 Abs. 4 BGB.
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Abrechnung?
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 BGB.
Quellen
| Quelle | Dokument | Stand | Abgerufen |
|---|---|---|---|
| Bundesministerium der Justiz | § 2 BetrKV | geltende Fassung | 21. September 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 556 BGB, § 556a BGB | geltende Fassung | 21. September 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 560 BGB | geltende Fassung | 21. September 2026 |
| hebesatzatlas.de | Eigene Auswertung des Realsteuervergleichs | Berichtsjahr 2024 | 21. September 2026 |
Keine Auskunft zum Einzelfall. Stand dieser Seite: 21. September 2026. hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung und keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Nebenkostenabrechnung zutrifft, beurteilen ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt; die Grundsteuer selbst setzt die Gemeinde fest. Quellenregeln unter Methodik.
Maik Möhring
Betreiber von hebesatzatlas.de. Kein Steuerberater. Diese Seite gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder.