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Grundsteuer berechnen: Messbetrag und Hebesatz

Lesezeit: 5 Minuten · Stand: 10. September 2026

Warum dieser Rechner nur für einen Teil der Länder rechnet

Die Grundsteuerreform hat kein einheitliches Verfahren geschaffen. Die Länder durften über eine Öffnungsklausel eigene Wege gehen, und mehrere haben davon Gebrauch gemacht. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen bewerten nicht nach dem Bundesmodell, sondern nach eigenen Flächen-, Lage- oder Bodenwertmodellen. Das Saarland und Sachsen folgen dem Bundesmodell, weichen aber bei den Steuermesszahlen ab.

Ein Rechner, der das ignoriert, liefert für rund die Hälfte der Bevölkerung ein falsches Ergebnis. Deshalb sperrt dieser Rechner die betroffenen Länder ausdrücklich, statt eine Zahl auszugeben, die nach etwas aussieht. Maßgeblich sind dort der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts und die Hebesatzsatzung der Gemeinde.

Wie die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet wird

Die Berechnung läuft in drei Schritten und über zwei Behörden. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und setzt daraus mit der Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag fest. Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz nach § 25 GrStG an und erlässt den Grundsteuerbescheid.

Welche Steuermesszahl für welches Grundstück gilt

§ 15 Abs. 1 GrStG unterscheidet drei Fälle. Für unbebaute Grundstücke im Sinne des § 246 Bewertungsgesetz gilt 0,34 Promille. Für bebaute Grundstücke im Sinne des § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 Bewertungsgesetz, also Wohngrundstücke, gilt 0,31 Promille. Für bebaute Grundstücke im Sinne des § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8, also Nichtwohngrundstücke, gilt wieder 0,34 Promille.

Daneben sieht § 15 GrStG Ermäßigungen vor, etwa für geförderten Wohnraum und für denkmalgeschützte Gebäude. Der Rechner bildet sie nicht ab; ob sie im Einzelfall greifen, steht im Grundsteuermessbescheid.

Warum ein Vergleich mit den Werten vor 2025 nichts aussagt

Mit der Grundsteuerreform hat sich zum 1. Januar 2025 die Bemessungsgrundlage geändert, auf die der Hebesatz angewandt wird. An die Stelle der alten Einheitswerte sind die neuen Grundsteuerwerte getreten. Ein Hebesatz von 400 % vor diesem Datum und ein Hebesatz von 400 % danach beziehen sich damit auf verschiedene Größen; aus ihrem Vergleich folgt keine Aussage über die Steuerlast.

Wie stark die Anpassung ausfiel, zeigt Baden-Württemberg: Dort haben allein im ersten Quartal 2025 insgesamt 1.059 der 1.101 Gemeinden ihre Realsteuerhebesätze geändert. Die Regeln, nach denen hebesatzatlas.de damit umgeht, stehen unter Methodik.

Häufige Fragen zur Berechnung

Woher bekomme ich den Grundsteuerwert?
Aus dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Er ist ein Grundlagenbescheid; Einwendungen gegen den Wert selbst richten sich gegen diesen Bescheid, nicht gegen den Bescheid der Gemeinde.

Warum rechnet der Rechner für Bayern nicht?
Weil Bayern ein reines Flächenmodell anwendet und keinen Grundsteuerwert im Sinne des Bundesmodells kennt. Eine Rechnung nach Bundesmodell wäre dort schlicht falsch.

Was ist mit der Grundsteuer C?
Gemeinden können auf baureife unbebaute Grundstücke einen gesonderten Hebesatz erheben. Bisher nutzen das nur wenige Gemeinden. Wo ein Wert festgesetzt ist, weist ihn die jeweilige Gemeindeseite aus; die Übersicht steht im Silo Grundsteuer.

Ist das Ergebnis verbindlich?
Nein. Der Rechner bildet den gesetzlichen Rechenweg des Bundesmodells ab, ohne Ermäßigungen und ohne Befreiungen. Verbindlich ist allein der Grundsteuerbescheid. Wer die Belegregeln nachlesen will, findet sie unter Über das Projekt.

Quellen

Stand dieser Seite: 10. September 2026. Der Rechner bildet ausschließlich das Bundesmodell ab, ohne Ermäßigungen nach § 15 GrStG und ohne Befreiungen. Er ersetzt keine steuerliche Beratung. Verbindlich sind der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.