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Wohngrundstück: die vier Arten und ihre Messzahl
Als Wohngrundstück gelten im Bundesmodell die vier zuerst genannten Grundstücksarten des Paragrafen 249 Absatz 1 im Bewertungsgesetz: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück und Wohnungseigentum. Für sie beträgt die Steuermesszahl 0,31 Promille statt 0,34 Promille. Die Einordnung nimmt allein das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid vor, und sie bindet die Gemeinde.
Die wichtigsten Punkte
- Vier Arten: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum
- Steuermesszahl 0,31 Promille, § 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG
- Einfamilienhaus: eine Wohnung, andere Nutzung unter 50 Prozent der Fläche
- Mietwohngrundstück: mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche für Wohnzwecke
- Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung im Feststellungszeitpunkt
Welche vier Arten dazugehören
§ 249 Abs. 2 BewG definiert das Einfamilienhaus als Grundstück mit einer Wohnung, das kein Wohnungseigentum ist. Es bleibt ein solches, wenn weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche anderen Zwecken dienen und die Eigenart dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Für das Zweifamilienhaus gilt dasselbe bei zwei Wohnungen.
Ein Mietwohngrundstück liegt nach Abs. 4 vor, wenn mehr als 80 Prozent der Fläche Wohnzwecken dienen und es sich nicht um eines der beiden vorgenannten oder um Wohnungseigentum handelt. Wohnungseigentum ist nach Abs. 5 das Sondereigentum an einer Wohnung samt Miteigentumsanteil.
| Nummer | Grundstücksart | Messzahl |
|---|---|---|
| 1 | Einfamilienhaus | 0,31 ‰ |
| 2 | Zweifamilienhaus | 0,31 ‰ |
| 3 | Mietwohngrundstück | 0,31 ‰ |
| 4 | Wohnungseigentum | 0,31 ‰ |
| 5 | Teileigentum | 0,34 ‰ |
| 6 | Geschäftsgrundstück | 0,34 ‰ |
| 7 | gemischt genutztes Grundstück | 0,34 ‰ |
| 8 | sonstiges bebautes Grundstück | 0,34 ‰ |
Warum die Einordnung über Geld entscheidet
Die Messzahl von 0,31 statt 0,34 Promille bedeutet rund neun Prozent weniger Messbetrag bei gleichem Wert. Bei einem Grundsteuerwert von 300.000 Euro sind das 93 statt 102 Euro; bei einem Hebesatz von 400 % also 372 statt 408 Euro im Jahr.
Abgegrenzt wird nach dem Verhältnis von Wohn- und Nutzfläche, und zwar nach der tatsächlichen Nutzung der Haupträume im Feststellungszeitpunkt. Nicht der Bauantrag entscheidet und nicht die Absicht, sondern der Zustand am Stichtag.
Eigene Auswertung. Die Messzahl ist bundesweit gleich, der Hebesatz nicht. Nach einer Auswertung von hebesatzatlas.de reichen die Hebesätze der Grundsteuer B im Berichtsjahr 2024 über 10.734 Gemeinden von 80 % bis 1.100 %, der Median liegt bei 400 %. Aus denselben 93 Euro Messbetrag werden damit je nach Gemeinde zwischen 74 und 1.023 Euro. Die Werte je Gemeinde stehen im Silo Grundsteuer, der Rechenweg im Grundsteuer-Rechner.
Häufige Fragen zum Begriff Wohngrundstück
Zählt ein häusliches Arbeitszimmer dagegen?
Erst wenn die andere Nutzung 50 Prozent der Fläche erreicht oder die Eigenart wesentlich beeinträchtigt, § 249 Abs. 2 BewG.
Wer entscheidet über die Einordnung?
Das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid. Die Gemeinde ist daran gebunden.
Was ist das Gegenstück?
Die Nummern 5 bis 8, zusammengefasst als Nichtwohngrundstück.
Quellen
| Quelle | Dokument | Stand | Abgerufen |
|---|---|---|---|
| Bundesministerium der Justiz | § 249 BewG | geltende Fassung | 5. Oktober 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 15 GrStG | geltende Fassung | 5. Oktober 2026 |
| Bundesministerium der Finanzen | Amtliches Handbuch zu § 249 BewG | Ausgabe 2022–2025 | 5. Oktober 2026 |
| hebesatzatlas.de | Eigene Auswertung des Realsteuervergleichs | Berichtsjahr 2024 | 5. Oktober 2026 |
hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Die Einordnung nimmt das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid vor, den Hebesatz setzt die Gemeinde fest, den Einzelfall beurteilt ein steuerlicher Berater. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.
Maik Möhring
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