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Hauptfeststellung: wann die Grundsteuerwerte festgestellt werden

Glossareintrag · Lesezeit: 3 Minuten · Stand: 14. Oktober 2026

Was ist die Hauptfeststellung?

Die Hauptfeststellung ist die allgemeine Feststellung der Grundsteuerwerte zu einem einheitlichen Stichtag. Nach § 221 Abs. 1 BewG geschieht das in Zeitabständen von je sieben Jahren. Nach § 221 Abs. 2 BewG werden der Hauptfeststellung die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt; dieser Zeitpunkt heißt Hauptfeststellungszeitpunkt.

Sie bewertet den Grundbesitz, die Festsetzung des Steuermessbetrags folgt in einem zweiten Schritt. Diesen Schritt beschreibt der Eintrag zur Hauptveranlagung nach § 16 GrStG. Auf den festgesetzten Messbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an.

Wann fand die erste Hauptfeststellung der Reform statt?

Nach § 266 Abs. 1 BewG wird die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 durchgeführt, für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025. Nach § 266 Abs. 4 BewG werden Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide, die vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden, zum 31. Dezember 2024 mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben, soweit sie auf den dort genannten Vorschriften beruhen. Die Hintergründe der Reform fasst der Ratgeber zur Grundsteuerreform zusammen.

Die Angabe zum Jahr 2029 ergibt sich allein aus der Rechnung 2022 plus sieben Jahre. Ob der Gesetzgeber den Abstand künftig ändert, lässt sich dem geltenden Wortlaut nicht entnehmen.

Was unterscheidet die Hauptfeststellung von Fortschreibung und Nachfeststellung?

Die Hauptfeststellung erfasst alle wirtschaftlichen Einheiten zum selben Stichtag. Zwischen zwei Stichtagen ändern zwei Verfahren einzelne Feststellungen. Die Fortschreibung nach § 222 BewG passt eine bestehende Feststellung an: Eine Wertfortschreibung erfolgt nach § 222 Abs. 1 BewG, wenn der auf volle 100 Euro abgerundete Wert um mehr als 15.000 Euro vom Wert des letzten Feststellungszeitpunkts abweicht. Über Art oder Zurechnung entscheidet nach § 222 Abs. 2 BewG eine neue Feststellung, wenn sie von der zuletzt getroffenen abweicht und es für die Besteuerung von Bedeutung ist.

Die Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 BewG stellt den Grundsteuerwert erstmals fest, wenn nach dem Stichtag eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht oder eine bereits bestehende erstmals zur Grundsteuer herangezogen werden soll. Was daraus für den Messbetrag folgt, erläutert der Ratgeber zur Neuveranlagung der Grundsteuer.

Die Vorschriften der §§ 218 bis 263 BewG gelten nicht überall unverändert. Nach den Fußnoten zu § 221 BewG weichen Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hamburg durch Landesgesetz ab; die Werte dieser Länder zeigen die Einträge zu Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hamburg.

Wie viele Gemeinden weisen einen Hebesatz der Grundsteuer B aus?

Nach einer Auswertung von hebesatzatlas.de weisen 10.734 Gemeinden einen Hebesatz der Grundsteuer B für das Berichtsjahr 2024 aus; der Bundesmedian liegt bei 400 %. Die niedrigste Angabe lautet 80 % in Ingelheim am Rhein (Landkreis Mainz-Bingen, AGS 07339030), die höchste 1.100 % in Niederkassel. Die Sätze gelten für das Jahr vor der ersten Hauptveranlagung nach der Reform.

Reformbruch: Diese Hebesätze gehören zur Grundsteuer vor der Reform. Zum 1. Januar 2025 hat sich die Bemessungsgrundlage geändert; deshalb wird über diese Grenze hinweg keine Differenz in Prozentpunkten berechnet und keine Veränderungsrichtung genannt. Weitere Hebesätze stehen im Grundsteuer-Atlas, eine Berechnung im Grundsteuerrechner.

Häufige Fragen zur Hauptfeststellung

Was ist der Hauptfeststellungszeitpunkt?
Nach § 221 Abs. 2 BewG ist es der Beginn des Kalenderjahres, dessen Verhältnisse der Hauptfeststellung zugrunde gelegt werden. Für die erste Hauptfeststellung der Reform bestimmt § 266 Abs. 1 BewG den 1. Januar 2022.

Wie oft findet die Hauptfeststellung statt?
Nach § 221 Abs. 1 BewG in Zeitabständen von je sieben Jahren.

Ändert eine Fortschreibung den Stichtag?
Nein. Die Fortschreibung nach § 222 BewG stellt einzelne Werte neu fest; Fortschreibungszeitpunkt ist nach § 222 Abs. 4 BewG bei geänderten tatsächlichen Verhältnissen der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt.

hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage und die Datenlage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Für den Grundsteuerwert und den Messbetrag ist das Finanzamt zuständig, für den Hebesatz die Gemeinde. Für Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hamburg weisen die Fußnoten zu § 221 BewG Abweichungen durch Landesgesetz aus. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.