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Hauptveranlagung: wann der Grundsteuermessbetrag festgesetzt wird

Glossareintrag · Lesezeit: 3 Minuten · Stand: 7. Oktober 2026

Was ist die Hauptveranlagung?

Sie ist die allgemeine Neufestsetzung der Grundsteuermessbeträge für alle Grundstücke zum selben Stichtag. Nach § 16 Abs. 1 GrStG werden die Messbeträge auf den Hauptfeststellungszeitpunkt festgesetzt, den § 221 Abs. 2 BewG als Beginn des Kalenderjahres bestimmt. Dieser Zeitpunkt ist der Hauptveranlagungszeitpunkt. Die Grundlage liefert die Hauptfeststellung: Nach § 221 Abs. 1 BewG werden die Grundsteuerwerte in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt.

Aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl ergibt sich der Steuermessbetrag, auf den die Gemeinde ihren Hebesatz anwendet. Wie der Messbetrag im Bescheid ausgewiesen wird, zeigt der Eintrag zum Grundsteuermessbescheid.

Ab wann gilt der festgesetzte Steuermessbetrag?

Nach der Grundregel in § 16 Abs. 2 GrStG gilt der Messbetrag von dem Kalenderjahr an, das zwei Jahre nach dem Stichtag beginnt, und bleibt bis zur nächsten allgemeinen Festsetzung maßgebend. Für die erste Festsetzung nach der Reform gilt eine Sonderregel: § 36 Abs. 2 GrStG lässt die Messbeträge abweichend von § 16 Abs. 2 mit dem Kalenderjahr beginnen, das am 1. Januar 2025 anfängt.

Die Reform hat eine Zäsur gesetzt: Nach § 266 Abs. 4 BewG werden Grundsteuermessbescheide, die vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden, zum 31. Dezember 2024 mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben, soweit sie auf den dort genannten Vorschriften beruhen. Einzelheiten zur Reform stehen im Ratgeber zur Grundsteuerreform.

Was unterscheidet die Hauptveranlagung von der Neuveranlagung?

Sie erfasst alle Grundstücke zum gleichen Stichtag. Die Neuveranlagung nach § 17 Abs. 1 GrStG betrifft dagegen den Einzelfall: Wird eine Wertfortschreibung, eine Artfortschreibung oder eine Zurechnungsfortschreibung durchgeführt, wird der Messbetrag auf den Fortschreibungszeitpunkt neu festgesetzt. Der allgemein festgesetzte Messbetrag gilt nach § 16 Abs. 2 GrStG ausdrücklich vorbehaltlich der §§ 17 und 20. Welche Anlässe zu einer Neuveranlagung führen, erläutert der Ratgeber zur Neuveranlagung der Grundsteuer.

Ist die Festsetzungsfrist nach § 169 AO bereits abgelaufen, kann die allgemeine Festsetzung nach § 16 Abs. 3 GrStG unter Zugrundelegung der Verhältnisse vom Stichtag mit Wirkung für einen späteren Veranlagungszeitpunkt vorgenommen werden, für den die Frist noch nicht abgelaufen ist.

Wie viele Hebesätze der Grundsteuer B liegen vor der Reform vor?

Nach einer Auswertung von hebesatzatlas.de weisen 10.734 Gemeinden einen Hebesatz der Grundsteuer B für das Berichtsjahr 2024 aus; der Bundesmedian liegt bei 400 %. Die niedrigste Angabe lautet 80 % in Ingelheim am Rhein (Landkreis Mainz-Bingen, AGS 07339030), die höchste 1.100 % in Niederkassel. Der Eintrag zum Land Rheinland-Pfalz zeigt die Werte der dortigen Gemeinden im Zusammenhang.

Reformbruch: Diese Hebesätze gehören zur Grundsteuer vor der Reform. Zum 1. Januar 2025 hat sich die Bemessungsgrundlage geändert; deshalb wird über diese Grenze hinweg keine Differenz in Prozentpunkten berechnet und keine Veränderungsrichtung genannt. Weitere Hebesätze stehen im Grundsteuer-Atlas, eine Berechnung im Grundsteuerrechner.

Häufige Fragen zur Hauptveranlagung

Was ist der Hauptveranlagungszeitpunkt?
Nach § 16 Abs. 1 GrStG ist es der Hauptfeststellungszeitpunkt. Für die Hauptveranlagung 2025 bestimmt § 36 Abs. 2 GrStG den Beginn des Kalenderjahres 2025, also den 1. Januar 2025.

Kann der Bescheid schon vor dem Stichtag ergehen?
Ja. Nach § 36 Abs. 3 GrStG können die Bescheide schon vor dem Stichtag erteilt werden. Aufgehoben oder geändert wird der Bescheid auch zur Beseitigung eines Fehlers, wenn der Fehler der Finanzbehörde bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2025 bekannt wird.

Wann wäre die nächste Hauptfeststellung fällig?
Nach § 221 Abs. 1 BewG im Abstand von sieben Jahren; ausgehend vom 1. Januar 2022 wäre das rechnerisch der 1. Januar 2029. Ob und wie der Gesetzgeber diese Fristen künftig ändert, lässt sich dem geltenden Wortlaut nicht entnehmen.

hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage und die Datenlage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Für den Messbetrag und den Grundsteuerwert ist das Finanzamt zuständig, für den Hebesatz die Gemeinde. Für Niedersachsen und Hamburg weist die Fußnote zu §§ 15 und 16 GrStG Abweichungen durch Landesgesetz aus. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.