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Grundsteuerwert: Bemessungsgrundlage seit 2025
Der Grundsteuerwert ist seit dem 1. Januar 2025 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Er wird nach den §§ 218 ff. BewG festgestellt, erstmals auf den 1. Januar 2022, und danach nach § 221 Abs. 1 BewG in Zeitabständen von je sieben Jahren neu. Die nächste allgemeine Feststellung fällt damit auf den 1. Januar 2029.
Die wichtigsten Punkte
- Rechtsgrundlage: §§ 218 ff. Bewertungsgesetz
- Hauptfeststellung alle sieben Jahre, § 221 Abs. 1 BewG
- Erste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022, § 266 Abs. 1 BewG
- Erstmals angewandt ab dem 1. Januar 2025
- Nächste allgemeine Feststellung: 1. Januar 2029
Welche Rolle der Grundsteuerwert im Rechenweg spielt
Der Grundsteuerwert steht am Anfang der dreistufigen Rechnung. Das Finanzamt stellt ihn fest, wendet darauf die Steuermesszahl an und setzt den Messbetrag fest; die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an. Erst der letzte Schritt ergibt einen Zahlbetrag.
Weil die neuen Werte erheblich höher ausfallen als die alten Einheitswerte, wurden die Steuermesszahlen deutlich abgesenkt — auf 0,31 beziehungsweise 0,34 Promille nach § 15 GrStG und auf 0,55 Promille nach § 14 GrStG. Näheres im Eintrag zur Steuermesszahl; den Rechenweg mit eigenen Werten zeigt der Grundsteuer-Rechner.
Warum alle sieben Jahre neu festgestellt wird
§ 221 Abs. 1 BewG schreibt den Turnus vor, und dieser Turnus ist die eigentliche Lehre aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018. Beanstandet wurde dort nicht die Bewertungsmethode als solche, sondern dass über Jahrzehnte gar nicht neu bewertet wurde.
Maßgeblich sind nach § 221 Abs. 2 BewG die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Zwischen zwei Hauptfeststellungen können Fortschreibungen erfolgen, wenn sich Wert, Art oder Zurechnung ändern.
Eigene Auswertung. Die auf hebesatzatlas.de ausgewiesenen Hebesätze der Grundsteuer B stammen für 10.734 Gemeinden aus dem Berichtsjahr 2024 und beziehen sich damit noch auf die alte Bemessungsgrundlage. Der Median liegt bei 400 %. Sobald der Realsteuervergleich den ersten Jahrgang nach dem Stichtag ausweist, stehen beide Reihen getrennt nebeneinander — ohne Differenzrechnung über die Grenze hinweg. Die Hintergründe stehen im Ratgeber zur Grundsteuerreform, die Werte je Gemeinde im Silo Grundsteuer.
Häufige Fragen zum Begriff Grundsteuerwert
Wer stellt ihn fest?
Das Finanzamt, durch einen eigenen Bescheid. Er ist Grundlagenbescheid für den Messbetrag.
Ist er dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Er wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt und folgt einem typisierenden Verfahren.
Wann wird er das nächste Mal neu ermittelt?
Zum 1. Januar 2029, sieben Jahre nach der ersten Hauptfeststellung.
Quellen
| Quelle | Dokument | Stand | Abgerufen |
|---|---|---|---|
| Bundesministerium der Justiz | § 221 BewG | geltende Fassung | 27. September 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 15 GrStG | geltende Fassung | 27. September 2026 |
| Bundesministerium der Finanzen | Amtliches Handbuch zu § 221 BewG | Ausgabe 2022–2025 | 27. September 2026 |
| hebesatzatlas.de | Eigene Auswertung des Realsteuervergleichs | Berichtsjahr 2024 | 27. September 2026 |
hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Die Feststellung der Werte und den Messbetrag übernimmt das Finanzamt, den Hebesatz die Gemeinde, den Einzelfall ein steuerlicher Berater. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.
Maik Möhring
Betreiber von hebesatzatlas.de. Kein Steuerberater. Diese Seite gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder.