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Flächenmodell: Bewertung ohne Bodenrichtwert
Das Flächenmodell ist das wertunabhängige Bewertungsverfahren der Grundsteuer in Bayern. Es kennt keinen Bodenrichtwert, sondern setzt Flächen mit festen Äquivalenzzahlen an: 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und Boden, 0,50 Euro je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche. Für Wohnflächen gilt eine Steuermesszahl von 70 Prozent.
Die wichtigsten Zahlen
- Äquivalenzzahl Grund und Boden: 0,04 Euro je Quadratmeter
- Äquivalenzzahl Gebäudefläche: 0,50 Euro je Quadratmeter
- Steuermesszahl grundsätzlich 100 Prozent, für Wohnflächen 70 Prozent
- Weitere Ermäßigung um 25 Prozent bei Baudenkmälern und sozialem Wohnungsbau
- Rechtsgrundlage: Bayerisches Grundsteuergesetz
Wie das Flächenmodell rechnet
Wert, Lage, Alter und Zustand eines Gebäudes bleiben außer Betracht. Maßgeblich sind allein die Flächen und die Art der Nutzung. Die Äquivalenzzahlen sagen nichts über den Wert einer Fläche aus; sie bestimmen nur, in welchem Verhältnis Grund und Boden zu den Gebäudeflächen belastet werden.
Ein Beispiel: 600 Quadratmeter Grund und Boden ergeben 24 Euro, 160 Quadratmeter Wohnfläche ergeben 80 Euro. Auf die Wohnfläche wirkt die Steuermesszahl von 70 Prozent, also 56 Euro. Zusammen 80 Euro Messbetrag; bei einem Hebesatz von 400 % sind das 320 Euro Grundsteuer im Jahr.
Welche Ermäßigungen es gibt
Bei überwiegender Wohnnutzung und einem Grundstück, das mehr als das Zehnfache der Wohnfläche misst, wird der überschießende Teil des Grund und Bodens nur mit 0,02 Euro je Quadratmeter angesetzt. Eine zweite Ermäßigung greift bei sehr großen, weitgehend unbebauten Flächen.
Für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum ermäßigt sich die Steuermesszahl zusätzlich um 25 Prozent. Das Gegenmodell mit wertabhängiger Bewertung beschreibt der Eintrag zum Bundesmodell.
Eigene Auswertung. Auch im Flächenmodell entscheidet die letzte Stufe die Gemeinde. Nach einer Auswertung von hebesatzatlas.de liegt der bundesweite Median der Hebesätze der Grundsteuer B im Berichtsjahr 2024 bei 400 %, über 10.734 Gemeinden hinweg. Weil die Bemessungsgrundlagen der Modelle völlig verschieden aufgebaut sind, lassen sich Hebesätze zwischen Ländern mit unterschiedlichen Modellen nicht als Aussage über die Steuerlast vergleichen. Die Werte je Gemeinde stehen im Silo Grundsteuer, der Rechenweg des Bundesmodells im Grundsteuer-Rechner.
Häufige Fragen zum Begriff Flächenmodell
Spielt der Bodenrichtwert eine Rolle?
Nein. Das Verfahren ist wertunabhängig; der Bodenrichtwert wird nicht benötigt.
Warum sind Wohnflächen begünstigt?
Für sie gilt eine Steuermesszahl von 70 statt 100 Prozent, also ein Abschlag von 30 Prozent.
Ändert sich die Steuer nach einer Modernisierung?
Nur, wenn sich Flächen ändern. Eine reine Wertsteigerung bleibt in diesem Verfahren ohne Wirkung.
Quellen
| Quelle | Dokument | Stand | Abgerufen |
|---|---|---|---|
| Bayerisches Landesamt für Steuern | Grundsteuer in Bayern, Äquivalenzzahlen und Messzahlen | laufend | 1. Oktober 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 25 GrStG | geltende Fassung | 1. Oktober 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 221 BewG | geltende Fassung | 1. Oktober 2026 |
| hebesatzatlas.de | Eigene Auswertung des Realsteuervergleichs | Berichtsjahr 2024 | 1. Oktober 2026 |
hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Die Bewertung und den Messbetrag übernimmt das Finanzamt, den Hebesatz die Gemeinde, den Einzelfall beurteilt ein steuerlicher Berater. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.
Maik Möhring
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