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Nachveranlagung der Grundsteuer: wann der Messbetrag ergeht

Glossareintrag · Lesezeit: 3 Minuten · Stand: 21. Oktober 2026

Was ist die Nachveranlagung der Grundsteuer?

Die Nachveranlagung ist die nachträgliche Festsetzung eines Grundsteuermessbetrags für einen Steuergegenstand, für den bisher keiner festgesetzt war. Rechtsgrundlage ist § 18 GrStG. Sie ergänzt die Hauptveranlagung, die alle Grundstücke zu einem gemeinsamen Stichtag erfasst, und tritt neben die Neuveranlagung nach § 17 GrStG, die einen bestehenden Messbetrag ändert. Auf den festgesetzten Steuermessbetrag wendet die Gemeinde anschließend ihren Hebesatz an.

In welchen Fällen wird nachveranlagt?

Nach § 18 Abs. 1 GrStG folgt die Nachveranlagung auf eine Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 BewG. Dort wird der Grundsteuerwert nachträglich festgestellt, wenn eine wirtschaftliche Einheit nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt neu entsteht (Nr. 1) oder erstmals zur Grundsteuer herangezogen werden soll (Nr. 2). Der zweite Fall steht in § 18 Abs. 2 GrStG: Entfällt der Grund für die Befreiung eines Steuergegenstandes und ist der Grundsteuerwert bereits festgestellt, wird der Messbetrag ebenfalls nachträglich festgesetzt.

Ab wann wirkt die Nachveranlagung?

Der Nachveranlagung liegen nach § 18 Abs. 3 GrStG die Verhältnisse im Nachveranlagungszeitpunkt zugrunde; § 16 Abs. 3 GrStG gilt entsprechend. Bei der Nachfeststellung bestimmt § 223 Abs. 2 BewG den Zeitpunkt: Entsteht die wirtschaftliche Einheit neu, ist es der Beginn des folgenden Kalenderjahres; wird ein Grundstück erstmals zur Grundsteuer herangezogen, ist es der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Grundsteuerwert erstmals der Besteuerung zugrunde gelegt wird. Treten die Voraussetzungen zwischen dem Hauptveranlagungszeitpunkt und dem Wirksamwerden der Messbeträge ein, wird die Nachveranlagung nach § 18 Abs. 4 GrStG auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens nach § 16 Abs. 2 GrStG vorgenommen. Bundesrechtlich gilt dies nicht überall: Die Fußnote zu § 18 GrStG weist für Hamburg abweichendes Landesrecht aus, die Fußnote zu § 223 BewG für Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hamburg.

Wie sich die Nachveranlagung zur Änderung eines bestehenden Messbetrags verhält, zeigt der Ratgeber zur Neuveranlagung der Grundsteuer. Zur Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte steht ein eigener Eintrag bereit.

Wie viele Gemeinden wenden nach der Nachveranlagung einen Hebesatz an?

Nach einer Auswertung von hebesatzatlas.de weisen 10.734 Gemeinden einen Hebesatz der Grundsteuer B für das Berichtsjahr 2024 aus; der Bundesmedian liegt bei 400 %. Die niedrigste Angabe lautet 80 % in Ingelheim am Rhein (Landkreis Mainz-Bingen, AGS 07339030), die höchste 1.100 % in Niederkassel. Der Eintrag zum Land Rheinland-Pfalz ordnet die Werte der dortigen Gemeinden ein. Ob ein einzelnes Grundstück nachveranlagt wird, ergibt sich nicht aus dem Hebesatz, sondern aus dem Messbescheid des Finanzamts.

Reformbruch: Diese Hebesätze gehören zur Grundsteuer vor der Reform. Zum 1. Januar 2025 hat sich die Bemessungsgrundlage geändert; deshalb wird über diese Grenze hinweg keine Differenz in Prozentpunkten berechnet und keine Veränderungsrichtung genannt. Weitere Hebesätze stehen im Grundsteuer-Atlas, eine Berechnung im Grundsteuerrechner.

Häufige Fragen zur Nachveranlagung

Was unterscheidet Nachveranlagung und Neuveranlagung?
Die Neuveranlagung nach § 17 GrStG setzt einen bestehenden Messbetrag neu fest, etwa nach einer Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibung. Die Nachveranlagung nach § 18 GrStG setzt einen Messbetrag nachträglich erstmals fest.

Wann greift die Nachveranlagung bei einer Befreiung?
Nach § 18 Abs. 2 GrStG, wenn der Befreiungsgrund entfällt und der Grundsteuerwert bereits festgestellt ist. Maßgeblich ist nach § 18 Abs. 3 GrStG der Beginn des Kalenderjahres, das auf den Wegfall folgt. Zur Befreiung selbst informiert der Ratgeber zur Grundsteuerbefreiung.

Wer ist für die Nachveranlagung zuständig?
Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest; die Gemeinde setzt auf dieser Grundlage die Grundsteuer fest. Verbindlich ist allein der jeweilige Bescheid.

hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage und die Datenlage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Für den Messbetrag und den Grundsteuerwert ist das Finanzamt zuständig, für den Hebesatz die Gemeinde. Für Hamburg weist die Fußnote zu § 18 GrStG Abweichungen durch Landesrecht aus. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.