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Grundsteuerbescheid prüfen: welche Zahl aus welchem Bescheid stammt

Lesezeit: 6 Minuten · Stand: 12. September 2026

Den Rechenweg vom Steuermessbetrag zur Jahressteuer bildet der
Grundsteuer-Rechner mit dem Hebesatz
einer frei gewählten Gemeinde ab. Verbindlich ist allein der Bescheid der Gemeinde.

Ein Grundsteuerbescheid nennt einen Jahresbetrag, aber nicht dessen Herkunft.
Die drei Größen, aus denen dieser Betrag entsteht, stammen aus drei Verfahren und von zwei
verschiedenen Behörden. Wer den Grundsteuerbescheid prüfen möchte, braucht deshalb zuerst die
Zuordnung: welche Zahl in welchem Bescheid festgesetzt wurde und welche Stelle sie verantwortet.
Dieser Beitrag gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder.

Welche drei Bescheide entstehen, bevor die Grundsteuer feststeht?

Wer den Grundsteuerbescheid prüfen will, trifft auf ein dreistufiges Verfahren. Nach § 219 Absatz 1 BewG werden
Grundsteuerwerte für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt; der Bescheid trifft nach
§ 219 Absatz 2 BewG zusätzlich Feststellungen zur Vermögensart, zur Grundstücksart und zur
Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit. Auf dieser Feststellung setzt das Finanzamt den
Steuermessbetrag fest. Erst danach wendet die Gemeinde nach § 25 Absatz 1 GrStG ihren Hebesatz an
und setzt die Grundsteuer fest.

Zwei Behörden sind beteiligt, und sie sind nicht austauschbar. Über die persönliche oder
sachliche Steuerpflicht kann nach dem amtlichen Handbuch des Bundesfinanzministeriums sowohl bei der
Feststellung des Grundsteuerwerts als auch bei der Festsetzung des Steuermessbetrags entschieden
werden, gestützt auf § 184 Absatz 1 Satz 2 AO.

Was steht im Grundsteuerbescheid der Gemeinde?

Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde setzt die Grundsteuer nach § 27 Absatz 1 GrStG für das
Kalenderjahr fest. Ist der Hebesatz für mehr als ein Kalenderjahr festgesetzt, kann die jährlich zu
erhebende Grundsteuer auch für die einzelnen Kalenderjahre dieses Zeitraums festgesetzt werden.
Ändert die Gemeinde den Hebesatz, ist die Festsetzung nach § 27 Absatz 2 GrStG zu ändern.

Eine Besonderheit betrifft die Zustellung. Für Steuerschuldner, die für das Kalenderjahr dieselbe
Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten haben, kann die Festsetzung nach § 27 Absatz 3 GrStG durch
öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Für diese Steuerschuldner treten dann dieselben
Rechtswirkungen ein, als wäre ihnen an diesem Tag ein schriftlicher Steuerbescheid zugegangen. In
solchen Jahren liegt also kein Brief im Kasten, obwohl eine Festsetzung vorliegt.

Der Antrag auf den Jahresbetrag ist nach § 28 Absatz 3 Satz 2 GrStG bis zum 30. September des
vorangehenden Kalenderjahres zu stellen.

Wie lässt sich der Grundsteuerbescheid prüfen?

Den Grundsteuerbescheid prüfen heißt, drei Größen ihren Quellen zuzuordnen. Der Grundsteuerwert
stammt aus dem Feststellungsbescheid des Finanzamts, der Steuermessbetrag aus dem
Grundsteuermessbescheid desselben Finanzamts, der Hebesatz aus der Satzung der Gemeinde. Weicht der
im Grundsteuerbescheid genannte Messbetrag von dem im Messbescheid ab, betrifft das eine andere
Behörde als eine Abweichung beim Hebesatz.

Die letzte Rechenstufe ist einfach nachvollziehbar: Steuermessbetrag multipliziert mit dem
Hebesatz ergibt die Jahressteuer. Für München (Landeshauptstadt, Bayern) ist nach dem
Realsteuervergleich für das Berichtsjahr 2024 ein
Grundsteuer-B-Hebesatz von 535 %
ausgewiesen, AGS 09162000. Bei einem angenommenen Steuermessbetrag von 100 Euro ergibt
das eine Jahressteuer von 535,00 Euro. Die Annahme ersetzt keinen Bescheid; verbindlich ist allein
die Festsetzung der Gemeinde.

Wer den Grundsteuerbescheid prüfen will, findet den Hebesatz seiner Gemeinde außerdem in der
kommunalen Hebesatzsatzung. Weicht die Satzung vom Statistikwert ab, gilt die Satzung. Der Grund ist
in der Methodik beschrieben: Der
Realsteuervergleich weist ein Berichtsjahr aus, Gemeinden ändern Hebesätze aber unterjährig.

Welche Frist nennt § 355 AO für den Einspruch?

Der Einspruch nach § 347 Absatz 1 Satz 1 AO ist gemäß § 355 Absatz 1 Satz 1 AO innerhalb eines
Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen. Diese Frist gilt für jeden der drei
Bescheide gesondert. Wer den Grundsteuerbescheid prüfen will, hat es deshalb mit drei getrennten
Fristen zu tun, die jeweils ab Bekanntgabe des einzelnen Bescheids laufen.

Welcher Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde statthaft ist und welche Stelle
zuständig ist, nennt die Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids; das Verfahren gegen kommunale
Bescheide ist landesrechtlich ausgestaltet. Auskunft erteilen die Gemeinde für ihren Bescheid, das
Finanzamt für Grundsteuerwert und Steuermessbetrag; den Einzelfall beurteilt ein steuerlicher
Berater.

Warum wirkt ein Einwand gegen den Grundsteuerwert nicht gegen den Bescheid der Gemeinde?

Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid sind Grundlagenbescheide für den
Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Nach § 351 Absatz 2 AO können Entscheidungen in einem
Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Absatz 10 AO nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen
werden, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids. Wohnfläche, Grundstücksart und Bodenrichtwert gehören
damit in das Verfahren beim Finanzamt.

Umgekehrt wirkt eine Änderung auf der Grundlagenebene weiter: Wird ein Grundlagenbescheid
geändert, ist der Folgebescheid nach § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 AO anzupassen. Die Begriffe
selbst sind im
Glossareintrag Grundlagenbescheid
und beim Grundsteuerwert
auseinandergehalten.

Wann darf die Gemeinde den Hebesatz noch für das laufende Jahr ändern?

Der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes ist nach § 25 Absatz 3 Satz 1
GrStG bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen.
Nach diesem Zeitpunkt kann der Beschluss nach § 25 Absatz 3 Satz 2 GrStG noch gefasst werden, wenn
der Hebesatz die Höhe der letzten Festsetzung nicht überschreitet.

Eine rückwirkende Anhebung nach dem 30. Juni ist nach dieser Vorschrift also nicht vorgesehen,
eine Senkung oder eine unveränderte Festsetzung dagegen schon. Welche Sätze eine Gemeinde führt,
zeigt das Silo Grundsteuer.

Wie viele Gemeinden einen belegten Grundsteuer-B-Hebesatz ausweisen

Der Hebesatz ist die eine Größe, an der sich ein Grundsteuerbescheid prüfen lässt, ohne einen
zweiten Bescheid zu benötigen. Im Bestand von hebesatzatlas.de liegen 10.789 Gemeinden, für 10.734
davon ist ein Grundsteuer-B-Hebesatz belegt; der Bundesmedian beträgt 400 %, Berichtsjahr 2024.
Der Wert für München liegt mit 535 % um 135 Prozentpunkte über diesem Median. Für 55 Gemeinden
des Bestands fehlt ein belegter Wert; diese Seiten weisen die Lücke aus, statt zu schätzen.

Häufige Fragen zum Grundsteuerbescheid

Wer erlässt den Grundsteuerbescheid?
Die Gemeinde. Sie wendet nach § 25 Absatz 1 GrStG ihren Hebesatz auf den Steuermessbetrag an. Den
Steuermessbetrag und den Grundsteuerwert setzt dagegen das Finanzamt fest.

Welche Frist gilt für den Einspruch?
Nach § 355 Absatz 1 Satz 1 AO ein Monat nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts. Für den kommunalen
Bescheid ist die Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids maßgeblich.

Warum liegt in manchen Jahren kein Bescheid vor?
Bleibt die Grundsteuer gegenüber dem Vorjahr unverändert, kann die Festsetzung nach § 27 Absatz 3
GrStG durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Die Rechtswirkungen treten dann am Tag der
Bekanntmachung ein.

Wann ist die Grundsteuer fällig?
Nach § 28 Absatz 1 GrStG zu je einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August
und 15. November; für Kleinbeträge bis 30 Euro sind zwei Termine möglich.

Wo steht der Hebesatz der eigenen Gemeinde?
In der kommunalen Hebesatzsatzung. Den statistisch erfassten Wert je Gemeinde mit Berichtsjahr
führt hebesatzatlas.de, für das Berichtsjahr 2024 bei 10.734 Gemeinden für die Grundsteuer B.

Ändert ein Einspruch beim Finanzamt den Bescheid der Gemeinde?
Wird ein Grundlagenbescheid geändert, ist der Folgebescheid nach § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 AO
anzupassen. Der Einwand selbst gehört nach § 351 Absatz 2 AO in das Verfahren gegen den
Grundlagenbescheid.

Stand dieser Seite: 12. September 2026. Die Hebesätze stammen aus dem
Realsteuervergleich für das Berichtsjahr 2024; maßgeblich für die Festsetzung ist die geltende
Hebesatzsatzung der Gemeinde. Auskunft zum Grundsteuerwert und zum Steuermessbetrag erteilt das
Finanzamt, zum Grundsteuerbescheid die Gemeinde. hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle
wieder und erteilt keine steuerliche Beratung.