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Differenzierte Hebesätze bei der Grundsteuer B

Lesezeit: 9 Minuten · Stand: 29. September 2026

Der Anlass liegt in der Grundsteuerreform. Durch die Neubewertung haben sich die Messbeträge zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken verschoben, in vielen Gemeinden zulasten des Wohnens. Mehrere Länder haben ihren Kommunen deshalb erlaubt, mit zwei Sätzen zu arbeiten. Ob dieser Weg trägt, klären derzeit die Gerichte.

Was differenzierte Hebesätze sind

Bei der Grundsteuer B gibt es im Regelfall einen Satz je Gemeinde. Er wirkt auf den Messbetrag, gleichgültig ob dahinter ein Einfamilienhaus oder eine Lagerhalle steht. Bei einer Differenzierung wird dieser eine Satz aufgeteilt: ein niedrigerer für Wohngrundstücke, ein höherer für Nichtwohngrundstücke.

Welche Grundstücke in welche Gruppe fallen, entscheidet nicht die Gemeinde. Maßgeblich ist die Einordnung im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, und diese Einordnung bindet auch die Gerichte. Zu den Wohngrundstücken zählen danach Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum.

Warum Gemeinden diesen Weg gewählt haben

Die Neubewertung hat das Wertverhältnis verschoben. In vielen Gemeinden sind die Messbeträge für Nichtwohngrundstücke stärker gefallen als für Wohngrundstücke. Bei einem einheitlichen Hebesatz hätte das die Wohnnutzung stärker belastet — genau das wollten die Kommunen abfedern.

Die Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen beschreibt die Option als Handlungsspielraum im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung. Eingeführt wurde sie dort durch Landesgesetz; vergleichbare Regelungen haben unter anderem Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt geschaffen.

Was das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen entschieden hat

Am 4. Dezember 2025 hat das Gericht in vier Verfahren entschieden, dass die von Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen festgelegten höheren Sätze für Nichtwohngrundstücke gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Die darauf beruhenden Bescheide sind rechtswidrig.

Tragend war die Begründung der Städte: Sie wollten die Wohnnebenkosten senken und die dadurch fehlenden Einnahmen über die Nichtwohngrundstücke ausgleichen. Rein fiskalische Gründe reichen dem Gericht dafür nicht. Zugleich hat die Kammer betont, dass eine Abweichung nach unten zur Privilegierung des Wohnens durch Gemeinwohlzwecke gerechtfertigt sein kann, wenn sie einen Anstieg der Wohnkosten vermeiden soll.

Die Urteile sind nicht rechtskräftig. Die Kammer hat die Berufung beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen und die Sprungrevision beim Bundesverwaltungsgericht zugelassen. Wie die Rechtslage endgültig aussieht, steht damit nicht fest. hebesatzatlas.de gibt den Verfahrensstand wieder und erteilt keine steuerliche Beratung.

Was das für die Datenlage bedeutet

Ein Portal, das Hebesätze führt, muss diese Aufteilung abbilden können. Das Datenmodell von hebesatzatlas.de sieht deshalb drei Felder vor: den Satz für Wohngrundstücke, den für Nichtwohngrundstücke und ein Kennzeichen, ob die Gemeinde überhaupt differenziert. Ranglisten und Mediane rechnen einheitlich mit dem erstgenannten Wert, damit eine Sortierung vergleichbar bleibt.

Befüllt sind diese Felder bislang nicht. Der bundesweite Realsteuervergleich weist nur einen Wert je Steuerart aus; die aufgeteilten Sätze stehen in den Landesstatistiken. Solange diese Quelle nicht eingebunden ist, zeigen die Gemeindeseiten für die betroffenen Kommunen den einheitlich ausgewiesenen Wert — mit Berichtsjahr und Fundstelle, aber ohne Aufteilung. Die Regeln dazu stehen unter Methodik.

Wen die Aufteilung betrifft

Unmittelbar betroffen sind Eigentümer von Grundstücken, die im Grundsteuerwertbescheid als Nichtwohngrundstück eingeordnet sind — also überwiegend Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke sowie unbebaute Flächen — und die in einer Gemeinde liegen, die zwei Sätze festgesetzt hat.

Ob ein konkreter Bescheid davon berührt ist, welche Fristen laufen und was daraus folgt, beurteilt ein steuerlicher Berater oder ein Rechtsanwalt. Diese Seite trifft dazu keine Aussage. Zuständig für den Grundsteuerwert ist das Finanzamt, für den Hebesatz die Gemeinde.

Häufige Fragen zu differenzierten Hebesätzen

Gilt das bundesweit?
Nein. § 25 GrStG des Bundes sieht die Aufteilung nicht vor. Sie beruht auf Landesrecht und existiert nur in Ländern, die sie eröffnet haben.

Wer entscheidet, ob ein Grundstück als Wohngrundstück gilt?
Das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid. Diese Einordnung bindet die Gemeinde und die Gerichte.

Sind die Urteile aus Gelsenkirchen endgültig?
Nein. Berufung beim Oberverwaltungsgericht und Sprungrevision beim Bundesverwaltungsgericht sind zugelassen.

Ist jede Differenzierung unzulässig?
Das Gericht hat rein fiskalische Gründe für eine Höherbelastung nicht genügen lassen, eine Entlastung des Wohnens aber ausdrücklich für rechtfertigungsfähig gehalten.

Zeigt hebesatzatlas.de aufgeteilte Sätze?
Das Datenmodell sieht sie vor, befüllt sind die Felder noch nicht. Bis dahin steht der einheitlich ausgewiesene Wert mit Berichtsjahr und Fundstelle.

Quellen

Stand dieser Seite: 29. September 2026. Die genannten Verfahren waren zu diesem Zeitpunkt nicht abgeschlossen; der Verfahrensstand kann sich geändert haben. hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Begriffe im Glossar, der Rechenweg im Grundsteuer-Rechner.