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Erbbaurecht und Grundsteuer: wer sie schuldet

Glossareintrag · Stand: 29. September 2026

Beim Erbbaurecht fallen Eigentum am Boden und Nutzung auseinander.
Die Grundsteuer folgt dabei nicht dem Grundbuch, sondern der Zurechnung im
Bewertungsrecht — und die führt zu einem Ergebnis, das viele Beteiligte überrascht.

Wie das Erbbaurecht bewertungsrechtlich behandelt wird

Das Bewertungsgesetz fasst beim Erbbaurecht zusammen, was zivilrechtlich getrennt ist.
Nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG gelten das Recht und das belastete Grundstück
zusammen als ein Grundstück im Sinne des Grundvermögens. Dieselbe
Vorschrift behandelt in Nummer 2 ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem
dazugehörenden Grund und Boden und in Nummer 4 das entsprechende Recht an Wohnungseigentum samt dem
anteilig belasteten Boden ebenso.

§ 261 Satz 1 BewG bestimmt, wie dieser Steuergegenstand zu bewerten ist: Für das
Erbbaurecht und das Erbbaurechtsgrundstück ist ein Gesamtwert nach den §§ 243 bis 260
BewG zu ermitteln, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht
nicht bestünde. Der Erbbauzins mindert diesen Wert also nicht. Satz 2 rechnet den
ermittelten Wert dem Erbbauberechtigten zu, Satz 3 überträgt beides auf die
entsprechenden Rechte an Wohnungs- und Teileigentum.

Wer die Grundsteuer beim Erbbaurecht schuldet

§ 10 Abs. 1 GrStG knüpft ohne Umweg an die Zurechnung an: Schuldner der Grundsteuer
ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des
Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Da § 261 Satz 2
BewG dem Erbbauberechtigten zurechnet, ist er der
Steuerschuldner — und zwar für den vollen
Gesamtwert, nicht nur für den Gebäudeanteil. Der Eigentümer des Grund und Bodens erhält
keinen eigenen Bescheid.

Sind mehrere Personen Erbbauberechtigte, sind sie nach § 10 Abs. 2 GrStG
Gesamtschuldner. Maßgebend sind nach § 9 Abs. 1 GrStG die Verhältnisse zu Beginn des
Kalenderjahres; die Steuer entsteht nach Absatz 2 mit dessen Beginn. Wechselt der
Erbbauberechtigte im Laufe des Jahres, ändert das an der Festsetzung für dieses Jahr
nichts.

Was der Erbbauzins mit der Grundsteuer zu tun hat

Nichts — jedenfalls nicht auf der Ebene der Bewertung. § 261 Satz 1 BewG schreibt
ausdrücklich vor, den Wert so zu ermitteln, als bestünde die Belastung nicht. Ein hoher
oder niedriger Erbbauzins verändert den Grundsteuerwert damit nicht. Ob und wie die
Grundsteuer zwischen den Vertragsparteien weitergereicht wird, ist eine Frage des
Vertrags und nicht des Steuerrechts; ähnlich verhält es sich bei der
Weitergabe an Mieter, die der Ratgeber zur
Grundsteuer in den Nebenkosten
behandelt.

Welcher Satz für eine bestimmte Gemeinde gilt, steht auf der jeweiligen Gemeindeseite
mit Berichtsjahr und Fundstelle; nachrechnen lässt sich der Betrag mit dem
Grundsteuer-Rechner. Verbindlich ist allein der
Bescheid, den die Grundsteuer im Überblick einordnet.

Häufige Fragen zum Erbbaurecht

Wer bekommt den Grundsteuerbescheid beim Erbbaurecht?
Der Erbbauberechtigte. § 261 Satz 2 BewG rechnet ihm den Gesamtwert zu, und § 10 Abs. 1
GrStG macht den Zurechnungsempfänger zum Steuerschuldner.

Wird der Boden getrennt bewertet?
Nein. Nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG bilden das Recht und das belastete Grundstück ein
Grundstück, für das ein Gesamtwert ermittelt wird.

Mindert der Erbbauzins den Grundsteuerwert?
Nein. § 261 Satz 1 BewG verlangt, den Wert zu ermitteln, als bestünde die Belastung mit
dem Erbbaurecht nicht.

Gilt das auch bei Wohnungs- und Teileigentum?
Ja. § 261 Satz 3 BewG erklärt die Sätze 1 und 2 für die entsprechenden Rechte daran für
anwendbar.

Stand dieses Eintrags: 29. September 2026. hebesatzatlas.de gibt die
Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung und keine
Rechtsberatung. Wem ein Steuergegenstand im Einzelfall zugerechnet ist und wer den
Bescheid erhält, ergibt sich aus der Feststellung des Grundsteuerwerts; zuständig ist das
Finanzamt. Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hamburg weichen bei der Bewertung des
Grundbesitzes durch eigene Landesgesetze ab.