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Einheitswert: abgelöst und doch nicht verschwunden
Der Einheitswert war bis zum Jahr 2024 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Er beruhte auf Hauptfeststellungszeitpunkten von 1964 im früheren Bundesgebiet und von 1935 im Beitrittsgebiet. Für die Grundsteuer ist er inzwischen abgelöst; bei der Gewerbesteuer wirkt er nach § 9 Nr. 1 GewStG mit 1,2 Prozent weiter.
Die wichtigsten Punkte
- Hauptfeststellungszeitpunkte: 1. Januar 1964 im Westen, 1. Januar 1935 im Beitrittsgebiet
- Vom Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 als gleichheitswidrig beanstandet
- Für die Grundsteuer abgelöst durch den Grundsteuerwert, angewandt ab 1. Januar 2025
- Bei der Gewerbesteuer weiterhin Anknüpfungspunkt: § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG
- Dort 1,2 Prozent des Werts als pauschale Kürzung
Warum der Einheitswert überholt war
Das Verfahren zur Feststellung der Einheitswerte sah ursprünglich eine regelmäßige Neubewertung vor. Nach 1964 unterblieb sie jedoch. Über Jahrzehnte entwickelten sich die tatsächlichen Verhältnisse auseinander, die festgestellten Werte aber nicht — zwei gleich teure Häuser konnten völlig verschiedene Beträge tragen, je nachdem, wie sich ihre Lage seit 1964 entwickelt hatte.
Genau das beanstandete das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 als Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Grundsteuerreform.
Wo der Einheitswert weiterhin gilt
Abgelöst ist er nur für die Grundsteuer. § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG knüpft für die pauschale Kürzung des Gewerbeertrags weiterhin an ihn an: 1,2 Prozent des Werts des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes werden abgezogen, sofern dieser nicht von der Grundsteuer befreit ist.
Für Betriebe mit eigenem Grundbesitz bedeutet das, dass beide Größen nebeneinander bestehen: der Grundsteuerwert für die Grundsteuer und der alte Wert für die Kürzung bei der Gewerbesteuer. Näheres im Eintrag zur Kürzung.
Eigene Auswertung. Die auf hebesatzatlas.de für das Berichtsjahr 2024 ausgewiesenen Hebesätze der Grundsteuer beziehen sich über 10.734 Gemeinden hinweg noch auf diese alte Bemessungsgrundlage. Deshalb trägt jede Gemeindeseite, die solche Werte zeigt, einen Hinweis auf den Bruch zum 1. Januar 2025 — und deshalb wird dort keine Differenz über dieses Datum hinweg gerechnet. Die Werte je Gemeinde stehen im Silo Grundsteuer, der Rechenweg im Grundsteuer-Rechner.
Häufige Fragen zum Begriff Einheitswert
Gilt er für die Grundsteuer noch?
Nein. Seit dem 1. Januar 2025 tritt an seine Stelle der Grundsteuerwert.
Warum steht er trotzdem noch im Gewerbesteuergesetz?
Weil § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG für die Kürzung des Gewerbeertrags unverändert an ihn anknüpft.
Was hat das Bundesverfassungsgericht genau beanstandet?
Nicht die Höhe der Steuer, sondern die Ungleichbehandlung durch das Festhalten an den Hauptfeststellungszeitpunkten 1964 und 1935.
Quellen
| Quelle | Dokument | Stand | Abgerufen |
|---|---|---|---|
| Bundesverfassungsgericht | Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14 u. a. | rechtskräftig | 27. September 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 9 GewStG | geltende Fassung | 27. September 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 221 BewG | geltende Fassung | 27. September 2026 |
| hebesatzatlas.de | Eigene Auswertung des Realsteuervergleichs | Berichtsjahr 2024 | 27. September 2026 |
hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Die Feststellung der Werte und den Messbetrag übernimmt das Finanzamt, den Hebesatz die Gemeinde, den Einzelfall ein steuerlicher Berater. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.
Maik Möhring
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