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Bundesmodell: die wertabhängige Bewertung
Das Bundesmodell ist das wertabhängige Bewertungsverfahren der Grundsteuer nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Es ermittelt einen Grundsteuerwert und bezieht dafür den Bodenrichtwert, eine statistische Nettokaltmiete, das Baujahr und die Grundstücksfläche ein. Die Steuermesszahlen betragen 0,31 und 0,34 Promille. Mehrere Länder weichen von diesem Verfahren ab und rechnen nach eigenem Landesrecht.
Die wichtigsten Punkte
- Rechtsgrundlage: §§ 218 ff. Bewertungsgesetz
- Wertabhängig: der Bodenrichtwert geht unmittelbar ein
- Ertragswertverfahren für Wohngrundstücke, Sachwertverfahren für die übrigen
- Steuermesszahlen 0,31 und 0,34 Promille, § 15 GrStG
- Hauptfeststellung alle sieben Jahre, § 221 Abs. 1 BewG
Wie das Bundesmodell rechnet
Ausgangspunkt ist ein Wert, nicht eine Fläche. Für Wohngrundstücke wird ein typisiertes Ertragswertverfahren angewandt, das mit statistischen Nettokaltmieten, Baujahr und Bodenrichtwert arbeitet; für Geschäfts- und sonstige Grundstücke greift ein Sachwertverfahren. Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert.
Darauf wird die Steuermesszahl angewandt, danach der Hebesatz der Gemeinde. Der Rechenweg bleibt also dreistufig; das Bundesmodell bestimmt allein die erste Stufe.
Wo das Bundesmodell nicht gilt
Mit der Grundgesetzänderung vom 15. November 2019 dürfen die Länder abweichen. Einige haben ein eigenes Bewertungsverfahren eingeführt, andere wenden das Bundesmodell an und ändern nur die Steuermesszahlen. Für einen Rechner ist der Unterschied erheblich: Wer überall nach Bundesrecht rechnet, liefert in diesen Ländern ein falsches Ergebnis.
Der Grundsteuer-Rechner dieses Portals sperrt die betroffenen Länder deshalb ausdrücklich. Das Gegenmodell beschreibt der Eintrag zum Flächenmodell.
Eigene Auswertung. Der Hebesatz bleibt in jedem Modell die letzte Stufe und damit die Größe, die die Gemeinde selbst bestimmt. Nach einer Auswertung von hebesatzatlas.de reichen die Hebesätze der Grundsteuer B im Berichtsjahr 2024 über 10.734 Gemeinden von 80 % bis 1.100 %, der Median liegt bei 400 %. Die Werte je Gemeinde stehen im Silo Grundsteuer.
Häufige Fragen zum Begriff Bundesmodell
Geht der Bodenrichtwert ein?
Ja. Das Bundesmodell ist wertabhängig; der Bodenrichtwert ist eine der tragenden Größen.
Wird alle sieben Jahre neu bewertet?
Ja, § 221 Abs. 1 BewG schreibt diesen Turnus vor. Die erste Hauptfeststellung erfolgte auf den 1. Januar 2022.
Gilt es in allen Ländern?
Nein. Mehrere Länder haben eigene Regelungen getroffen, teils mit eigenem Verfahren, teils nur mit abweichenden Steuermesszahlen.
Quellen
| Quelle | Dokument | Stand | Abgerufen |
|---|---|---|---|
| Bundesministerium der Justiz | § 221 BewG | geltende Fassung | 1. Oktober 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 15 GrStG | geltende Fassung | 1. Oktober 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 249 BewG | geltende Fassung | 1. Oktober 2026 |
| hebesatzatlas.de | Eigene Auswertung des Realsteuervergleichs | Berichtsjahr 2024 | 1. Oktober 2026 |
hebesatzatlas.de gibt die Rechtslage mit Fundstelle wieder und erteilt keine steuerliche Beratung. Die Bewertung und den Messbetrag übernimmt das Finanzamt, den Hebesatz die Gemeinde, den Einzelfall beurteilt ein steuerlicher Berater. Weitere Begriffe im Glossar, die Quellenregeln unter Methodik.
Maik Möhring
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