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Aufkommensneutraler Hebesatz: Rechengröße, keine Vorgabe
Ein aufkommensneutraler Hebesatz ist der Satz, bei dem eine Gemeinde nach der Grundsteuerreform dasselbe einnimmt wie zuvor. Weil die neuen Grundsteuerwerte höher ausfallen als die alten Einheitswerte, liegt er meist deutlich unter dem Satz von 2024. Eine gesetzliche Pflicht, ihn anzusetzen, besteht nicht.
Die wichtigsten Punkte
- Rechengröße, kein Rechtsbegriff — im Grundsteuergesetz kommt er nicht vor
- Formel: alter Hebesatz mal Verhältnis der alten zu den neuen Messbeträgen
- Bezieht sich auf die Summe aller Grundstücke, nicht auf den Einzelfall
- Die Hoheit über den Hebesatz bleibt nach § 25 GrStG bei der Gemeinde
- Mehrere Länder haben dazu Übersichten für ihre Gemeinden veröffentlicht
Wie ein aufkommensneutraler Hebesatz zustande kommt
Ein aufkommensneutraler Hebesatz beantwortet eine reine Rechenfrage. Die Reform hat die Bemessungsgrundlage ausgetauscht, nicht die Rechenweise. Steigt die Summe der Messbeträge einer Gemeinde, ergibt derselbe Hebesatz mehr Einnahmen. Der aufkommensneutrale Satz gleicht das aus: Er ist der alte Satz, multipliziert mit dem Verhältnis der alten zur neuen Messbetragssumme.
Weil die neuen Werte in der Regel deutlich höher ausfallen, liegt das Ergebnis meist erheblich unter dem bisherigen Satz. Ein gesunkener Hebesatz nach 2025 bedeutet deshalb nicht automatisch eine Entlastung. Warum ein Vergleich über den 1. Januar 2025 hinweg nichts aussagt, steht im Ratgeber zur Grundsteuerreform.
Was ein aufkommensneutraler Hebesatz nicht bedeutet
Sie bezieht sich auf die Summe, nicht auf das einzelne Grundstück. Auch wenn eine Gemeinde genau den aufkommensneutralen Satz ansetzt, zahlen einzelne Eigentümer mehr und andere weniger als zuvor — das war der Zweck der Neubewertung.
Und sie ist keine Vorgabe. Der Hebesatz bleibt nach § 25 GrStG Sache der Gemeinde, gestützt auf die kommunale Selbstverwaltung. Mehrere Länder haben Übersichten mit aufkommensneutralen Werten veröffentlicht; rechtlich verbindlich sind sie nicht.
Eigene Auswertung. Die auf hebesatzatlas.de ausgewiesenen Sätze der Grundsteuer B stammen für 10.734 Gemeinden aus dem Berichtsjahr 2024 und damit aus der Zeit vor der Reform; der Median liegt bei 400 %, die Spanne reicht von 80 % bis 1.100 %. Sobald der Realsteuervergleich den ersten Jahrgang nach dem Stichtag ausweist, stehen beide Reihen getrennt nebeneinander — ohne Differenzrechnung über die Grenze. Die Werte je Gemeinde stehen im Silo Grundsteuer, der Rechenweg im Grundsteuer-Rechner.
Häufige Fragen zum aufkommensneutralen Hebesatz
Steht er im Gesetz?
Nein. Er ist eine Rechengröße; das Grundsteuergesetz kennt ihn nicht.
Muss die Gemeinde ihn ansetzen?
Nein. Die Festsetzung bleibt nach § 25 GrStG ihre Entscheidung.
Zahle ich dann genauso viel wie vorher?
Nicht zwingend. Die Neutralität gilt für die Summe, nicht für das einzelne Grundstück.
Quellen
| Quelle | Dokument | Stand | Abgerufen |
|---|---|---|---|
| Bundesministerium der Justiz | § 25 GrStG | geltende Fassung | 20. September 2026 |
| Bundesministerium der Justiz | § 15 GrStG | geltende Fassung | 20. September 2026 |
| Statistisches Bundesamt | Pressemitteilung zum Realsteuervergleich 2024 | 21. August 2025 | 20. September 2026 |
| hebesatzatlas.de | Eigene Auswertung des Realsteuervergleichs | Stichtag 31.12.2024 | 20. September 2026 |
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Maik Möhring
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